房地产-—酒店业的催命符...

2021-08-24 来源: 黑玉旅游攻略

国内房地产蓬勃发展的二十年,也是酒店业发展的二十年,酒店这个房地产附庸的非亲生子,在经历了二十年的发展后,将南北何处...

酒店业的发展必不可少房地产发展的依托,必不可少近二十多年国内以房地产为支柱产业的地方经济模式,从商业地产的概念发展以来,酒店就成为其附属的一个必然核心配套项目,在开发商拿地的一些容许条款里,大部分都会要求配建一座酒店,从那时起,酒店就与房地产构成了一套解不开理还乱的特殊关系,这个关系一追随就是几十年。

国内酒店业的特殊性就是不同于国外酒店模式的大规模租赁属性,这个商业模式在过去二十年合乎国内酒店投资人的需求,催化剂了大批的连锁酒店品牌诞生,这是国内酒店品牌发展的根源。实际上国内真正意义上的大规模商业房地产化开发也是在2000年后了,从1998年国家出台可以贷款买房的时候,就伴随着商业化和城镇化的发展之路。国内酒店业也跟随着商业化房地产的大规模研发转入到一个新的时期。记得2002年第一家万达商场开业,那时候是第一代产品,还没更为全面的配套,到过去几年第四代产品的降生,酒店配套已经从单一发展到酒店集群的配套。开发商除了谦和一两个高端酒店之外,其他部分整包出售或出租,形成第三方投资人进驻,逐步形成一个酒店集群,把持在这个可观的商业综合体周围,构成闭环的消费模式。

我们看到国内大部分的高星级酒店都是属于开发商(可以是政府、国企、上市公司)自辟自持的,而且连锁板块都以国际品牌居多。2002年第一年万达开业的时候,作为第一代产品,是以商场百货为基础。而早期低星级酒店开发的模式很大一部分就是全然的酒店地产的开发,这时期我们可以把他称为1.0时代,这种模式实际我们甚至可以追溯到改革开放之前,当时国内著名的酒店都是独立设计、自辟、自营,纯粹就是为了辟一个酒店拿一块地,那个时期的酒店地产行为还是比较少见的,以上海锦江和南京金陵饭店为事例,这些集团旗下的很多酒店都是这种模式构成和发展。

转入到近二十年的市场,房地产开发变的综合性起来,地产开发的业态也多样化,形式也各种各样,从第二代万达广场到全国各地如雨后春笋般的各种城市综合体、城市商业街、城市大型社区设施等,酒店成为了其中必然的设施,城市综合体的设施从商场、写字楼、住宅到商场、商业街区、酒店、写字楼和住宅等全业态的涵盖,酒店沦为其核心的设施,开发商谦和一部分引入一个高档国际品牌,借以拉升整体项目品质和房价,再进行销售变现,这是国内房地产黄金期的黄金组合或者通用作法,就这样,大中小城市的酒店如雨后春笋般的盖起来,进一步提高了各个城市的酒店招待水平,各地政府也乐意看到这种现像出现,所以在相当宽的一段时期内,建酒店沦为拿地的核心指标,而且酒店拒绝越来也高,档次拒绝越来越高,在商业房地产转入尾声时,酒店这个附带条件甚至沦为了一些开发商的累赘和沉重的包袱。

出租市场的来临一定程度上消化了一些开发商的压力。在这一时期,依赖国内日益增长的旅游住宿市场需求,酒店业催生了无数的个体投资商,这些人从各个行业跨界而来,想租下一栋楼投资一家酒店构成一门生意赚一桶金。而开发商也审时度势,从低星级酒店的建设配套稍微调整一下规划,把一座几万平方的五星级酒店大楼分解成五六座或者更多的小栋楼栋出售或者出租,既解决问题了自己投资包袱的问题,又能顺利进行所求消化,还能拉动提升人流,这是一举三得的事情。在这种局面促成下,经常出现了几个独特的事情,也算是国内房地产发展史上较为奇特的事情。第一呢就是业态分解的问题,当因容积率问题一栋大楼因过大无法做到一家酒店的情况下,我们看到很多的开发商分层甚至一间间出售,在这个楼栋里最后产生了几家、十几家、甚至几十家酒店的情况,这一情况在各地已经不少见了,笔者曾经在西南地区的贵阳黄果树社区看见过一栋楼里多达三十家酒店的开业,晚上开灯密密麻麻的看板。

第二种情况就是售后返租和包销公司的出现,售后返租模式就是开发商为了快速消化某一栋楼,这种情况以公寓楼为常见,就给公寓买家许诺,你买了我一间公寓,我每年按你总价的4%、5%、……%等的比例返利给你,小业主在高于银行收益率的欲望之下进行出售。而开发商在售卖的同时,会将整个项目整体加盟某个品牌,然后交由这个品牌管理,酒店产生的收益用以缴纳小业主返租,当酒店效益低于返租额度的时候,往往就经常出现暴雷,这是房地产酒店公寓行业的P2P,这个问题下次我会撰文细说,包销公司的概念是配合房地产公司进行销售,并取得中间利益。第三种情况就是国际品牌为了因应开发商拿地时的兑现,特别为国内自定义了中档类的酒店品牌,既能符合开发商投资回报问题,还能解决政府要求的引进国际品牌的问题,所以在近几年,国际品牌旗下的如希尔顿欢喜朋、惠庭、花园三姐妹、万豪喜来登福朋系,洲际智选、凯越系由、温德姆系由等都是在这个领域赚得盆剩钵剩,他们在国内的发展大部分都是依靠国内的代理商和合资公司,这就使得开发商、国内酒店集团、自己等三方都能满意。

导致以上现像的核心问题是房地产畸形的发展模式造成了酒店业的畸形,而酒店业态又是解决房地产消化不良的良药,在项目经常出现规划不合理、资金问题、销售不灵活性、业态不完善等等商业问题时,酒店无疑是非常好的资产盘活方向。随着国内地产开发行业转入白银时代,商业地产开发甚至可以说到了末端,国内城镇化在多达65%的情况之下,没有了房地产追加市场的依托,酒店行业该去哪里,该怎么发展。过去二十年间,因为自我研发和租赁市场的繁盛,产生了上百万家酒店,为盘活资产立下了汗马功劳,在进入到今天这个时代,酒店依旧是最为核心的一环。没了新增市场,就不会进入到存量盘活市场,城市更新也不会接踵而至。一方面酒店行业的自我革新,一方面房地产的自我革新,城镇化大量建设的楼宇需要市场展开盘活,盘活的核心是酒店等业态的新时期发展模式护持。

过去依赖房地产发展起来的酒店业,逐步会弱化开发属性,进入存量属性。当远离了房地产的酒店业能走多远是不得而知的点子,可以说这个房地产衍生的私生子,绝对会靠近地产的概念,而是会在地产的基础上展开更新,沦为支配,他不再是盘活市场的棋子,而是新的市场布局的主流。当这些存量资产的持有人不再用地产思维去看来酒店时候,他不会更多的转化沦为酒店业主。国内的中高低端连锁酒店很大部分的租赁属性为了将逐步淡化,房产与酒店融合的资产形式将更会夺得投资机构的注目。酒店业不再是显随着租赁者经营,而是较少了中间商的资管时代,优质资源越来越不会集中于在有实力的企业、政府、机构手上,个体或者在下一个五年,会逐步从酒店这个业态的经营者中剔除,这就是时代!



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